내년도 달라지는 부동산제도, 넋 놓고 있다가 손해본다

건설/부동산 / 최용민 / 2020-12-22 08:56:23
핵심은 종부세율·양도세율 인상, 주택 매매 때 철저한 사전조사 필요

정부는 일단 신혼특공·생애최초 자격 완화 등 실수요 위한 개선책 시작

▲출처=픽사베이

 

올해 부동산 시장은 전국시대를 방불케 할 정도로 요란하고 시끄러웠다. 강경대책을 넘어선 주택 가격 상승으로 전세난까지 한데 몰리면서 실수요자들이 골탕을 먹은 한 해였다.

 

특히 풍부한 유동성과 낮은 금리에 따른 자금 유입으로 거래량이 늘고 가격이 상승하면서 여러 가지 부작용이 드러났다.

 

이에 시장 안정화와 투자수요 억제를 위해 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세)를 강화하는 등의 대책이 다수 발표됐으며 내년 시행을 앞둔 제도들이 많다는 점을 실수요자들이나 투자자들이 유념할 필요가 있다.

 

특별공급 청약 자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등 여러 방면에서 변화가 나타날 예정이다.

 

부동산정보업체 직방이 내년에 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 21일 정리했다.

 

양도세(최고세율 인상 1)

 

가장 눈길을 끄는 것은 양도세다최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다부자 증세라는 말이 나오는 배경이다.

 

1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경(1)

 

1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다. 이 부분에 대한 갈등 요소는 꽤 많을 듯한데 후속조치가 나와야 할 듯하다.

 

종부세 세율 인상 및 세 부담 상한 변경(1)

 

큰 변화 가운데 또 한 가지는 종부세 세율 변화다2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.10.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.62.8%포인트 인상된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

 

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년95%로 인상된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지된다.

 

고령자 공제율 상향(1)

 

고령에 집 한 채 가진 분들을 위한 종부세 부담을 줄이자는 취지다.

실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어든다.

 

▲출처=연합뉴스

부부 공동명의 공제방식 선택(1)

 

부부간의 합의 후에 공동명의에 대한 공제방식을 스스로 선택할 수 있게 하자는 취지다1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

 

분양권도 꼭 따진다(1)

 

투자 수단으로 여겼던 분양딱지도 과세 대상이다. 현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 내년 11일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

 

장기보유특별공제 거주요건 추가(1)

 

1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

 

법인 보유 주택 추가세율 인상(1)

 

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(1025%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다. 한 마디로 갖고 있지 말고 팔아라는 주문이다.

 

▲출처=국토부

2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상(6)

 

아직 시간이 있지만 이 부분도 조심해야 한다. 보유 기간에 따른 부이익이 없도록 유념할 필요가 있다현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다.

 

2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상된다.

 

신혼부부 특별공급 소득요건 완화(1)

 

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아진다.

 

생애 최초 특별공급 소득요건 완화(1)와 특공 물량 확대

 

생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하다. 그러나 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

 

현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율이 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 생애 최초 특별공급도 우선 공급 70%, 일반공급 30%로 공급된다. 일반공급은 추첨제로 진행된다.

 

전월세 신고제 시행(6)

 

내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시··구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다.

 

전월세 신고제가 적용될 지역과 임대료의 범위는 대통령령으로 정해진다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

 

부동산 전문가들은 이렇게 주로 세금과 관련된 내용이 많이 바뀌기 때문에 부동산 컨설턴트나 회계사와 충분히 상의해 보고 주택 구매나 매매를 결정짓는 것이 유리하다는 지적이 나오고 있다. 업계에선 그럼에도 내년 한해도 전세난과 가경상승은 멈추지 않을 듯하다고 언급하고 있다

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