데일리매거진 - [데스크 칼럼] 10·15 부동산 대책, 규제의 무게는 키우고 시장의 질서는 놓쳤다?

-투기 차단이 아니라 규제로 인한 역(逆)효과의 확산
-거래 사라진 자리 불확실성이 채우고, 불확실성은 시장을 얼어붙게 한다

▲사진=정부의‘10·15 대책’ 발표 한 달

 정부가 ‘10·15 대책’을 발표한 지 한 달이 지났다. 당시 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 묶는 초강도 규제를 통해 “투기 억제와 시장 안정”이라는 두 마리 토끼를 잡겠다고 선언했다. 그러나 시간이 흐를수록 드러나는 것은 ‘시장 안정’이 아니라 ‘시장 경색’이며, 투기 차단이 아니라 규제로 인한 역(逆)효과의 확산이다. 정부가 의도한 질서와는 전혀 다른 방향으로 시장은 움직이고 있다.

 

우선 거래량이 사실상 붕괴했다. 서울과 수도권의 아파트 거래는 대책 이후 급격히 줄어들며, 일부 자치구에서는 감소 폭이 90%를 넘는 곳도 보고된다. 거래가 사라진 자리는 불확실성이 채우고, 불확실성은 시장을 얼어붙게 한다. 하지만 중요한 것은 거래절벽이 집값 안정으로 이어지지 않았다는 점이다. 한국부동산원이 발표한 11월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 0.17% 상승했다. 41주 연속 오름세다. 거래가 줄어든 만큼 매물이 잠기며 가격이 고착화되고, 가격 조정은 사실상 봉쇄된 것이다. 이것이 정부가 말하던 ‘안정’의 모습인지 묻지 않을 수 없다.

 

풍선효과 역시 피하지 못했다. 정부는 규제지역을 확대해 수요 분산을 막겠다는 논리를 폈지만, 실제로는 구리·화성·용인·고양 등 서울 인근 비규제지역에서 신고가 행진이 이어지고 있다. 규제가 강한 지역은 숨을 죽이고, 규제가 약한 지역은 과열되는 정책적 기형이 만들어졌다. 이는 규제를 늘리는 방식만으로 시장을 통제하려는 발상이 얼마나 한계가 큰지를 보여준다.

 

외곽 지역의 반발도 거세다. 노원·도봉·강북 등 비교적 상승률이 낮았던 자치구 주민들은 “정비사업이 시급한 지역까지 일률적으로 규제를 적용했다”며 현수막을 내걸고 집회를 준비하고 있다. 실제로 노원구의 올해 집값 상승률은 1.53%에 불과한 반면, 강남·서초·송파 등은 12~18%대의 급등세를 나타냈다. 시장 상황이 지역마다 전혀 다른데도, 정부는 ‘전면 규제’라는 단순한 잣대를 들이댔다. 규제의 공정성은 사라지고, 정책의 설득력은 이미 뿌리째 흔들리고 있다.

 

정비사업은 또 다른 피해자다. 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 축소로 사업 추진이 곳곳에서 지연되고 있다. 공급을 확대해야 한다는 것은 정부 스스로 여러 차례 강조해 온 방향이다. 그럼에도 이번 대책은 공급의 원천인 정비사업을 옥죄는 결과를 낳았다. 공급 부족은 중장기적으로 집값 상승을 자극한다는 것은 시장의 상식이다. 정부가 스스로 말한 원칙과 스스로 내놓은 정책이 충돌하고 있다는 점에서, 정책 설계의 균형감이 심각하게 흔들리고 있음을 보여준다.

 

더 큰 문제는 규제지역 지정의 근거로 사용된 통계다. 주택법 시행령은 최근 3개월 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 일정 수준을 넘는지를 기준으로 삼도록 규정한다. 그런데 정부가 ‘7~9월 통계 대신 6~8월 통계를 사용했다’는 지적이 제기됐다. 통계 기준을 바꿔 특정 지역을 규제지역에 포함하거나 제외할 수 있게 되는 것은 매우 민감한 사안이다. 정책의 근거가 되는 통계가 흔들리면, 정책의 정당성도 함께 무너진다. 정치적 고려가 작용한 것 아니냐는 의심을 피하기 어려운 이유다.

 

결국 10·15 대책은 시장을 진정시키지 못한 채 불확실성만 키우고 있다. 거래는 얼어붙고, 집값은 오르며, 외곽과 지역 간 격차는 더 벌어지는 중이다. 규제는 더해졌지만 신뢰는 줄었고, 정책의 엄중함은 강조되었지만 설득력은 희미해졌다. 정책의 본령은 시장을 통제하는 것이 아니라 시장을 이해하는 데 있다. 지금 정부의 부동산 정책은 시장을 이해하기보다 시장을 ‘다스리려는’ 발상에 치우쳐 있다. 그 결과는 지금 우리가 목도하는 혼란이다.

 

지금이라도 정책의 방향을 정교하게 손질해야 한다. 정비사업 규제를 완화해 공급의 흐름을 회복하고, 규제지역 지정의 기준을 투명하게 공개하며, 풍선효과가 발생하는 구조적 원인을 면밀히 분석해야 한다. ‘강한 규제’가 능사가 아니며, ‘많은 규제’가 반드시 ‘옳은 정책’이라는 착각에서 벗어나야 한다. 부동산 시장은 억누르는 힘에 반발하는 탄력성을 지니고 있다. 힘을 더하면 더할수록 부작용이 증폭되는 것이 시장의 법칙이다.

 

10·15 대책은 그 법칙을 간과했다. 지금 필요한 것은 규제의 양이 아니라 정책 설계의 질로  시장을 바로읽는 눈과 흐름을 정확히 짚어내는 용기로 정부는 지금이라도 ‘규제의 무게’보다 ‘질서의 회복’을 우선해야 할것으로 보여지며 부동산 시장을 거스르는 정책은 더 이상 국민이 감당할 수 있는 선을 넘어선 지금, 시장의 안정은 신뢰를 바탕으로 하는 전향적 정책이 필요 할 것으로 보여진다.

 

 

[ⓒ 데일리매거진. 무단전재-재배포 금지]