데일리매거진 - [발행인-칼럼] 남겨진 규제의 그림자… 부동산 시장의 시간은 아직 멈춰있다

-문재인 정부 시절 28차례 발표된 부동산 정책은 오히려 시장 혼란만 초래
-단순한 일시적 침체 아닌 정책적 실패의 누적된 결과임을 방증
-6월 조기 대선 앞둔 부동산 시장은 새로운 해법 보다 정책 실패의 유산 정리하길

최근 주택시장은 그야말로 구조적 위기 국면에 접어들었다. 정부의 각종 대책에도 불구

▲사진=발행인

하고 준공 후 미분양이 11년 만에 최대치를 기록했다. 2024년 2월 기준, 완공됐음에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 전국 2만3,722가구로, 2013년 9월 이후 최고 수준이다. 전년 동기 대비 99.9% 급증한 이 수치는 단순한 일시적 침체가 아닌 정책적 실패의 누적된 결과임을 방증한다.

 

문재인 정부 시절 무려 28차례 발표된 부동산 정책은 오히려 시장 혼란만 초래했다. 수요를 억제하고 공급은 제약한 결과, 집값은 오히려 두 배 이상 치솟았다. 수도권 아파트 평균 가격은 5년 사이 5억 원에서 10억 원대로 뛰었고, 서민들은 내 집 마련의 꿈에서 점점 더 멀어졌다.

 

특히 집값 급등의 원년인 2017년 이전으로 주택시장 가격 레벨을 되돌릴 수 있는 실효적 조치가 없다면, 지금의 2030세대는 사실상 내 집 마련 기회를 완전히 박탈당한 채 사회로 진입하게 된다. ‘갭투자’로 상징되는 자산 격차 확대는 세대 간 불균형을 구조화시키고 있으며, 이는 단순한 주거 문제가 아니라 한국 사회 전체의 지속가능성을 위협하는 문제로 번지고 있다. 이제는 ‘현실 인정’이 아니라 ‘시장 회복’을 논의해야 할 시점이다.

 

이러한 결과를 낳은 대표적 시장 왜곡 요소가 바로 **재건축초과이익환수제(재초환)**다. 이 제도는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 초과분의 최대 50%를 환수하는 구조로, 공급 유인을 크게 약화시켰다. 박근혜 정부 시절 유예됐던 제도는 문재인 정부 들어 2018년 다시 시행됐고, 윤석열 정부가 이를 일부 완화했으나 실효성에는 의문이 따른다. 서울 내 재초환 대상 단지는 31곳에 이르며, 가구당 평균 부담금은 1억6,677만 원으로 추산된다. 이는 사실상 재건축 사업을 가로막는 공급 저해 요인으로 작용하고 있다.

 

시장 정상화를 위해서는 2018년 발표된 3기 신도시 정책의 재점검도 불가피하다. 대규모 공급 대책은 계획 미비와 보상 갈등, 인허가 지연 등으로 지지부진했다. 현재 3기 신도시의 물량은 2기 신도시의 절반 수준에도 못 미치며, 용적률은 평균 196%로 효율성이 떨어진다. 공원녹지와 자족용지 비율은 각각 34%, 19%로 과도하다는 지적이 이어진다.

△사진=통계 왜곡과 수치 조작은 단순한 행정 오류가 아닌 신뢰 훼손이며, 국민에 대한 기만

더 심각한 문제는 정책 신뢰의 붕괴다. 감사원에 따르면, 문재인 정부 시절 청와대와 국토부는 한국부동산원에 집값 변동률 하향 조정을 수차례 지시하고, 작성 중인 통계를 사전 제공하도록 요구했다. 이는 통계법 위반 소지가 있을 뿐 아니라, 시장을 왜곡한 구조적 제도 실패로 직결된다. 통계 왜곡과 수치 조작은 단순한 행정 오류가 아닌 신뢰 훼손이며, 국민에 대한 기만이다.

다가오는 6월 조기 대선을 앞두고 부동산 시장은 새로운 해법을 기대하기보다, 먼저 ‘정책 실패의 유산’을 정리하길 바라고 있다. 공급의 숨통을 틀어막고 시장신호를 왜곡한 규제 장치를 해소하지 않는 한, 그 어떤 정책도 효과를 기대하기 어렵다.

 

문제는 ‘새로운 대책’이 아니다. 시장의 정상화를 가로막고 있는 구조적 규제 장애를 어떻게 걷어낼 수 있는가, 바로 그 질문이 선결 과제다.

 

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