[데일리매거진=이재만 기자] 주택도시보증공사(HUG)는 지난 6일 최근 변화된 분양시장 상황을 반영해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다고 밝힌 가운데 오는 24일부터 신규 아파트 분양가는 주변 시세의 100%를 넘지 못하게 됐다.
HUG의 이번 조치는 최근 부동산 시장 안정에도 불구하고 프리미엄 브랜드를 속속 발표하며 고급화 전략을 내세워 신규 아파트 분양가를 높이자 정부가 신규 분양가 규제의 칼을 꺼내 든 것으로 풀이된다.
HUG의 이번 조치에 대한 발표를 보면 고분양가 사업장 해당기준, 평균 분양가 산정방식, 비교사업장 선정기준 등에 대한 개선안은 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 기존 '지역기준과 인근기준'에서 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 등 3가지에 해당되는 경우로 변경한 것이 눈에 띈다.
고급화 전략 내세워 신규 아파트 분양가 높이자 정부 규제 칼 꺼내 든 것
우선 고분양가관리지역은 1년 이내에 분양하는 기준으로는 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 해 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균 분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고 분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우에 해당한다고 HUG는 밝혔다.
아울러 1년 초과 분양기준으로는 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 해 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균 분양가의 105%를 초과하는 경우 HUG는 고분양가로 간주한다.
▲자료=고분양가 사업장 심사기준 개선안 [제공/주택도시보증공사]
HUG의 이번 발표 기준안에 따르면 준공기준을 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당하는 것으로 보여 적용대상에 포함 될 것으로 보이는 해당 업체는 후분양으로 가닥을 잡아 이번 조치를 피하는 한편으로 "왜? 지금에와서(분양가 심사기준 등 전격 변경)"라는 볼맨 소리를 하고 있다.
이번 조치에 직접적으로 적용 될 것이 유력해지는 ‘래미안라클래시(삼성상아2차 재건축)’, ‘서초그랑자이(서초 무지개아파트 재건축)’, ‘이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역 재건축)’ 등의 업체들과 조합원들 또한 크게 반발 할 것으로 예상된다.
이런 가운데 HUG의 비교사업장 선정기준 적용순서가 다소 모호하다는 일부의 노골적 반발을 감지한 HUG는 비교사업장의 선정 순위를 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 순으로 적용할 하고 여기에 준공일로 부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외 시킨 다는 방침을 세웠다.
또 고분양가 사업장의 평균분양가를 산정하는 방식 또한 기존 '산술평균과 가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경하고 각 평형별, 타입별, 층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별, 타입별, 층별 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가로 일괄적으로 적용하도록 개선한다는 방침이다.
하지만 서울 등 34개 고분양가관리지역에서 분양하는 아파트의 분양가가 지금보다 최대 10% 정도 더 낮아지게 되면서 일부에서는 오히려 '로또' 분양 더 늘어날 것이라는 우려의 목소리도 있다.
▲사진=국내 대형포털 사이트에 게시된 HUG(허그)를 비판하는 비슷한 기사 제목 [출처/다음카카오 페이지 캡쳐]
중견 A 건설사의 한 전문가는 대형 건설사들이 그동안 특정지역의 일부 현장에서 분양가 조정 심사에 신중해 허가를 못받았던 이번 조치에 적용 예상지역의 건설사와 조합원들의 집단행동이 HUG를 자극한 것이 원인으로 이번 조치가 나올 당시 ‘분양보증 시장 개방’하라며 건설사들은 조합원들을 음과 양으로 지원하며 정부조치에 반기를 들었던 대형 건설사들을 향한 HUG의 이번 조치가 오히려 자신들을 향해 발등을 찍고 역풍으로 작용한 것으로 풀이 된다고 업계 전문가는 전 하기도 했다.
‘분양보증 시장 개방’ HUG 압박 오히려 자신들 향해 발등 찍고 역풍 작용
이번 삼성상아2차 재건축 분양의 예정인 ‘래미안라클래시’나 서초 무지개아파트 재건축 ‘서초그랑자이', 동작구 사당3구역 재건축 ‘이수 푸르지오 더 프레티움' 등은 그동안 분양 홍보에 열을 올려왔던 건설사가 후분양으로 돌아서면 조합원들에게 오히려 사업비와 분담금 등은 각자에게 적지않은 부담으로 작용할 것으로 보인다.
이번 조치에 대해 HUG 관계자는 "기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나 지금 같은 안정기에는 다소 한계가 있다"며 "이번 기회에 고분양가를 개선하기 위해 기준을 변경한 것"이라며 "이번 조치로 HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 말했다.
한편 HUG는 이번 조치의 변경 기준을 약 2주간 유예기간을 거쳐 이번달 24일 분양보증 발급분부터 일괄 적용할 계획이라고 밝혔다.
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